割價促一手住宅成交,香港商樓回報仍不振

香港物業估價署最新發佈的月份報告顯示:

2024年4月份,香港住宅物業買賣合約總數為8,551宗,較上個月增加115.34%,較上年同期增加86.58%;買賣合約總值達到774.56億港元,較上個月上升157.65%,較上年同期上升47.91%。

其中,4月份一手住宅物業買賣宗數為3,636宗,較上個月多2,137宗,較上年同期多2,086宗;一手住宅物業買賣總值為423.5億元,較上個月上升207.69%,較上年同期上升64.41%。

4月份的二手住宅物業買賣總數為4,915宗,較上個月增加2,443宗,較上年同期增加1,882宗;二手住宅買賣總值為351.06億元,較上個月上升115.40%,較上年同期增加31.93%。

從一手和二手交易的佔比來看,4月份一手樓的增幅要顯著得多,佔總交易量的比例達到43%,而上個月為38%,上年同期為34%。

今年以來,各大地產發展商或有鑒於經濟前景不明朗,樓價持續向下,不大願意提前發售新盤,而寧願逐點逐點推貨,且在長實集團的帶領下,發展商開啓了打折推新盤,新盤價格下降或也吸引了不少二手樓的潛在買家,也因此,一手樓的成交幅度增長更為顯著。

但是從售價水平來看,儘管4月份的私人住宅售價指數較上個月有所上升——由上個月的307.8上升至308.7,升幅還不如租金指數的升幅,後者從上個月的185.2點上升至186.9點——但私人住宅售價指數仍遠低於過去的水平,見下圖。

這或反映出4月份私人住宅交易增加,主要驅動原因或在於降價,並不足以證明樓市已經轉向。

商樓回報仍未見好轉

香港的「結業潮」仍在持續,4月份私人非住宅樓宇的租金水平仍持續向下。

4月份私人甲級寫字樓租金指數較上個月進一步下降2.4個點,至221.9點;整體寫字樓租金指數則由上個月的223.9點,下降至221.4點。其中,上環/中區甲級寫字樓的租金指數由上個月的255.2點進一步下降至247.5點,而灣仔/銅鑼灣和尖沙咀的租金指數則分别由上個月的202.9點和187.9點,上升至205.2點和191.8點。

私人零售業樓宇的整體租金水平仍為好轉,4月份的整體租金指數從上個月的169.1點進一步下降至168.5點,其中港島區的租金水平按月輕微上升,但是過去是遊客購物旺區的九龍和新界,租金水平明顯下降,其中九龍的4月份私人零售業樓宇平均租金約為每平方米892元,較上個月低16.87%,較上年同期下降24.66%;新界的4月份零售業樓宇平均租金則為每平方米1,085元,較上月低11.50%,較上年同期低6.79%。

此外,私人分層工廠大廈的2024年4月份租金指數也進一步下降至214.9點,上個月為217.2點,上年同期為215.8點。

從這些非住宅物業的整體租金水平全線下跌,可以看得出當前香港的商業活動仍不算十分暢旺,零售業的表現尤其經不起考驗,而甲級寫字樓的租金跌勢仍在持續。整體來看,經濟活動未見大的提振,這會繼續對私人住宅的交易和價格水平帶來負面影響。

2024-06-07T11:23:22Z dg43tfdfdgfd